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[东吴证券]政策以稳为主,土地热度下行,板块业绩靓眼

发布时间:2019-05-07 19:20 作者:admin 摄影:未知 点击率:dede:field.click/}

??政策层面:长效机制待确立、强调因城施策。回顾近十年的中共中央政治局会议,房地产关键词在持续发展和变迁中。2012-2013年,会议中提到最多的是“调控”;2014年,“城镇化”;2015-2016年,“去库存”;2017年至今,则是“长效机制”。地方政策层面,2018年10月以来,部分城市在调控上出现放松的迹象,但我们认为这不代表中央整体对房地产态度的转向。我们判断2019-2020年房地产调控政策都将保持稳定连续。

??土地市场:成交规模持续新高,年内溢价率前高后低,流拍率持续上升。(1)2018年,全国300个城市共推出土地建筑面积同比增长25%。土地供应面积增长明显情况下,成交总量再创新高。2018年,全国300个城市成交土地建筑面积同比增长17%。(2)全国300个城市土地出让金总额为42138亿元,同比增长3%;其中一、二、三线城市土地出让金同比分别增长-12%、-1%、17%;各线城市楼面均价均有所下滑,一二线城市成交楼面价下滑幅度更大。(3)全国300个城市平均土地溢价率14%,同比下降18个百分点;各线城市溢价率均处低位,年内溢价率呈现明显前高后低态势,上、下半年平均溢价率分别为20%、8%。(4)全年流拍率持续回升。2018年,全国300个城市土地流拍率9%,同比上升5个百分点

??房地产板块2018年年报回顾:(1)重点公司业绩增速优于板块平均水平。2018年15个重点公司营收增速达26%,高于板块129个公司20%的营收增速;同时归母净利润分别增长30%、11%。(2)板块盈利能力持续改善中。2018年15个重点公司销售毛利率33.3%,同比提升2.4个百分点;板块129个公司销售毛利率35%,同比提升2.8个百分点;我们认为,这主要源于重点公司对规模增长诉求更为强烈,在获取项目时会牺牲部分毛利、通过高周转实现利润的增长,最终导致重点营收增速高于板块、但毛利率低于板块的情况。费用端,重点公司对成本管控能力更佳,三费费率仅9.2%,虽略有提升,但远低于板块平均水平。而且重点公司销售规模持续扩张,在结算口径存在当期收入和费用不匹配的问题,我们认为三项费用率的增长无需过分担忧。(3)我们认为重点公司ROE居于高位主要依赖于高周转率和经营杠杆使用较好,重点公司资产负债率达82.5%,自2014年以来呈现不断上升态势;同期板块129个公司资产负债率从2014年的65.7%下降至64.9%,龙头公司更依赖于使用经营杠杆和财务杠杆提升自身的盈利水平。

??投资建议:预计2019房地产行业销售规模将保持稳态,龙头房企竞争优势进一步凸显,强者恒强,龙头房企市占率和规模提升仍将延续。2019年5月房地产行业持续推荐保利地产、万科A、荣盛发展、中南建设、绿地控股、新城控股、金地集团、招商蛇口、蓝光发展;内房股重点推荐旭辉控股集团、金地商置、中国金茂、合景泰富集团、龙光地产、融信中国。

??风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险;融资环境变动;企业运营风险;棚改货币化不达预期。

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