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房贷利率换锚:利率走势未定? 市场不再独宠LPR

发布时间:2020-03-03 17:02 作者:频道管理员 摄影: 点击率:dede:field.click/}

  “我们建议您可以选择将房贷利率换‘锚’到LPR,虽然现在月供仅仅相差几十块钱。”3月1日,在存量房贷“换锚”的第一天,广东某地农商行个贷经理于欣怡(化名)10点半接到第一个咨询电话。

  于欣怡告诉时代周报记者,在去年年底,央行宣布要 “换锚”时,就已经有不少住房贷款客户前来咨询情况。“虽然大家对于转换定价机制已经有了解,但由于疫情影响,最近几天办理利率‘换锚’的客户人数并不多。”

  根据2019年年底央行发布的公告,自2020年3月1日至8月31日,存量浮动利率贷款定价基准转换方式有两种,一种是将原合同约定的利率定价方式转换为LPR加点形成的浮动利率,一种是转换为固定利率。但不论选择何种利率定价方式,均只有一次选择机会。

  值得注意的是,由于疫情影响,较早前市场曾有传言“换锚”可能延迟,但2月27日,央行副行长刘国强在国务院联防联控机制新闻发布会上表示,原定于3月份开始存量贷款定价基准转换的计划不变。

  “从现在的情况来看,我们正处在一个利率的下行区间当中。因此从目前来看选择LPR的定价方式较为合算。”中国民生银行首席研究员温彬在接受时代周报记者采访时指出,房贷合同期限一般很长,从更长时期来看,因为利率是有周期的,会根据经济周期的变化出现波动。“一旦经济处于上行周期,通胀压力上升,LPR利率也会出现上调。”

  选择关键在LPR走势

  2月29日,在央行明确表态“换锚”上马时间不变后,包括工商银行、建设银行等六大国有银行以及招商、浦发等多家股份制商业银行均发布公告,介绍定价基准转换的具体实施细则。

  根据公告,各家银行的具体转换时间并不相同:其中,国有六大行均表示,从3月1日开始受理,至8月31日结束。股份制银行相对延后,华夏银行(600015,股吧)从3月底逐步开放转换工作,招商银行(600036,股吧)、兴业银行(601166,股吧)、广发银行等将从4月开展转换工作,光大银行(601818,股吧)将于7月21日进行个人存量浮动利率住房贷款定价基准批量转换。

  从市场对于存量贷款“换锚”的关注点来看,转换定价方式后带来月供数的变化备受瞩目。

  “根据我们目前要求,个人按揭贷款加点数值应当是原来合同利率与12月LPR的差值,这也意味着,转换后的房贷利率和原有利率相当。”于欣怡告诉时代周报记者,到底用固定利率划算还是LPR加点利率划算,关键还是在于未来LPR的走向。

  于欣怡给时代周报记者算了一笔账,如果一名顾客有一笔还款时间还有十年的房贷,举例来看,原定价水平为4.9%的基准利率上浮10%,即5.39%,如果转化成固定利率,则这个执行利率在2020?2030年都会锁死在5.39%。

  但如果转换成LPR加点,客户将会参考2019年12月发布的五年期以上LPR报价4.8%,并且用执行利率5.39%减去4.8%,即每年上浮59BP。以后每年该名客户的房贷利率等于上年12月LPR+0.59%。

  这也意味着,与固定的5.39%贷款利率相比,如果2020年12月的五年期LPR较4.8%为低,那么LPR加点更划算;而如果是五年期LPR高于4.8%,则固定利率更加划算。

  “从近几年趋势来看,为了降低融资成本,利率下行仍将持续。但一部分贷款的时间可能还有20年以上,届时经济是否会出现波动仍然无法判断。”广东某大行住房信贷业务负责人表示。

  该人士还向时代周报记者透露,银行在内部培训时对一线工作人员强调,需要和客户特别强调“LPR加点市场化程度更高,利率也会随着市场波动发生变化,如何转换需要客户自行判断。”

  推进利率市场化

  让存量贷款的利率实现市场化,是央行自2019年7月利率市场化改革“最后一公里”中最重要的一部分。

  央行有关负责人曾表示,自央行发布改革完善LPR形成机制之后,接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价,但存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价,不能及时反映市场利率变化,不利于保护借贷双方的权益。为进一步深化LPR改革,央行推进存量浮动利率贷款定价基准平稳转换。

  “我们预估住房贷款利率在近期内不会出现显著波动。”上述国有大行的住房贷款业务负责人对时代周报记者指出,对于存量房贷来说,2020年只是转化计价方式,利率保持不变。2021年可能享受到转化后的降息,但幅度有限,所以对于大部分存量贷款来说,影响非常小。加上“房住不炒”大背景,市场仍将以平稳为主。

  2月19日,央行公布的2019年第四季度《中国货币政策执行报告》也强调,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,银行可通过LPR加点方式确定个人房贷利率,基本保持原有水平。

  比如,在2月20日最新一轮LPR报价出炉之际,5年期以上LPR为4.75%,较上一期下调5个基点,引发市场对于房贷月供变化的关注。

  对此,中原地产首席分析师张大伟测算,以100万元30年期的房贷进行计算,房贷利率下行5BP,月供减少30元左右,大约30年内整体利息也仅减少支出10864元。

(责任编辑:邱光龙 HF056)

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